給湯器の故障で家賃は下がるか｜減額の考え方と相談先

賃貸の部屋で給湯器が止まり、リモコンに111や632が点滅したまま何日も風呂に入れない——このとき家賃を減らせるかどうかは、民法611条が定める「使用収益できない部分の割合に応じた当然減額」で決まります。

2020年4月の改正で、借主が請求しなくても減額される建て付けになりました。

ただし自動で振り込まれるわけではなく、実務では管理会社との話し合いで決着します。

減額幅の根拠として参照されることが多いのが、日本賃貸住宅管理協会が公表した「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」です。

本記事では、減額が認められる条件・協会ガイドラインが示す給湯器不良の金額と免責日数・管理会社への伝え方と残す記録まで、解説します。

賃貸の給湯器故障で家賃減額が認められる条件

減額の土台になるのは民法611条1項で、賃借物の一部が借主の責任によらない理由で使用収益できなくなったとき、その割合に応じて賃料は当然に減額されるという内容です。

2020年4月1日施行の改正前は「減額を請求できる」という書き方でしたが、改正後は請求を待たずに減るという建て付けに変わりました。

給湯器は居住に必要な設備なので、壊れて湯が出ない状態はこの「一部使用収益不能」に当たると扱われます。

借主に責任がない故障であること

経年劣化や部品の寿命による停止は、貸主が修繕義務を負う側の問題です。

ノーリツ給湯器の920のように、エコジョーズの中和器（ドレン水を中和処理する部品）が寿命を迎えて出る表示は、使い方ではなく積算の処理量で決まるので、借主の責任にはなりません。

反対に、浴槽の栓を抜いたまま追いだきして空焚き防止が働いた、冬場に水抜きをせず配管を凍結させたという場合は、使用方法が原因と見られて減額の対象から外れることがあります。

パロマは032を空焚き防止機能の作動としたうえで、自動給湯時に浴槽の栓を忘れていないか、循環口の網が汚れていないかを先に確かめるよう案内しています。

借主側で解消できる状態かどうかは、ここで分かれます。

貸主または管理会社へ通知していること

民法615条で、借主は賃借物の修繕が必要なときに貸主へ通知する義務を負います。

黙って我慢していた期間について後から減額を求めても、通知がなかったと言われれば争いになります。

故障に気づいた日に連絡し、その連絡が残る形にしておくことが、減額の起算日を押さえるうえで欠かせません。

修繕がされないまま不便が続いていること

連絡した翌日に業者が来て直ったなら、減額の対象になる日数はごくわずかです。

減額は「使えなかった期間」に対するものなので、長引いた分だけ金額が積み上がります。

管理会社が手配を渋る、部品の入荷待ちで2週間かかるといった事情で延びた期間が、実際の交渉材料になります。

給湯器が使えない期間の減額幅はどれくらいか

民法は「割合に応じて」としか書いておらず、具体的な数字は示していません。

そこで実務の目安として参照されているのが、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が2016年に公表した「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」です。

2026年8月時点でも、賃料減額の話題でこの資料が引かれる場面が多く残っています。

協会ガイドラインが示す給湯器不良の金額

このガイドラインでは、不具合の項目ごとに月額賃料からの減額割合ではなく、1か月あたりの減額金額と免責日数が示されています。

給湯器が使えない状態については、月あたり5,000円の減額、免責日数3日という内容です。

免責日数とは、その日数までは減額の対象にしないという期間で、修理手配にかかる常識的な時間を見込んだものと理解できます。

ガス・水道が使えない場合は月あたり30,000円で免責2日、電気が使えない場合は月あたり30,000円で免責2日、トイレが使えない場合は月あたり30,000円で免責1日といった具合に、生活への影響が大きい項目ほど金額が高く免責が短く設定されています。

日割りにするとどの程度の額になるか

月5,000円という数字を日割りにすると1日あたりおよそ167円で、免責の3日を引いた日数分が対象になります。

10日間湯が出なかったなら7日分でおよそ1,170円という計算です。

思ったより小さいと感じる金額ですが、これはあくまで「給湯器単体が使えない」という項目に対する目安で、ガスそのものが止まっている場合は月30,000円の項目が適用される余地があります。

給湯器の111や11が出ていて、他のガス機器も点かないなら、原因はガス供給側にある可能性があります。

パロマは11・111について、他のガス機器も点火できないときやガスメーターが遮断しているときは契約しているガス会社に連絡するよう案内しています。

どちらの項目に当たるかで一桁変わるので、ガス機器が全滅しているのか給湯器だけなのかは必ず確かめてください。

ガイドラインに法的な強制力はない

この資料は業界団体が実務の参考として作ったもので、法令ではありません。

契約書に減額の取り決めがある場合はそちらが優先されますし、個別の事情によって協会の数字より多い減額で折り合うことも、逆に認められないこともあります。

あくまで交渉の出発点として使う数字です。

賃貸で故障したとき管理会社に伝える順番

連絡の前に状況を整理しておくと、業者の手配が早く進みます。賃貸では借主が勝手に修理業者を呼ぶと費用を自己負担にされることがあるため、まず管理会社か貸主への連絡が先です。

連絡する前に手元にそろえる情報

• リモコンに出ている番号（111、632、920など。点滅しているなら点滅のしかたも）
• 給湯器本体の正面に貼られた銘板で確認できる型番・号数・ガス種・製造年
• いつから症状が出ているか、台所と浴室の両方で出るのか片方だけか
• 他のガス機器（コンロなど）が点くかどうか

銘板は本体の正面に貼られていて、型番だけでなく製造年まで読み取れます。

製造から10年を超えていれば、修理ではなく交換の判断になる可能性が高く、そのぶん復旧までの日数も延びます。

エコキュートを含む電気給湯のタイプか、ガスかの区別が付かないときは、給湯器がガスか電気かの見分け方で銘板と設置場所からの確認手順を解説しています。

減額の起算日を残す伝え方

電話だけで済ませると、いつ連絡したかが後から分からなくなります。

電話をかけたうえで、同じ内容をメールかアプリのメッセージで送り、「○月○日○時より給湯器が停止し、湯が使えません」と日時を本文に書いてください。

管理会社の担当者名と、業者手配の予定日を聞いた内容も返信として残しておくと、日数の計算で食い違いません。

写真と日誌で不便を裏づける

リモコンの表示を日付が分かる形で撮っておき、復旧するまで毎日「本日も湯が出ず」と短く記録します。

やりとりの履歴と合わせて、何日間使えなかったかを客観的に示せる状態にしておくことが、交渉の場面でそのまま効力を持ちます。

入浴をどうしたかの記録も同時に残してください。

銭湯や入浴施設を使ったなら領収書を保管しておき、請求できるかどうかの考え方は給湯器の故障で銭湯代は請求できるかで解説しています。

減額だけで足りないときに請求できる費用

家賃減額は「使えなかった分の賃料を減らす」ものなので、実際に出ていった出費までは埋まりません。湯が出ない期間に銭湯へ通った代金や、冬場に浴室が使えずホテルへ移った宿泊費は、別の枠組みで請求を検討することになります。

実費の請求は損害賠償の話になる

賃料減額が民法611条の当然減額であるのに対し、実費の補填は貸主の修繕義務違反による損害賠償という整理です。

貸主側に落ち度がある、つまり故障を伝えたのに合理的な期間を過ぎても手配しなかったという事情が要ります。

連絡の翌日に業者が来て部品待ちになった場合は、貸主に落ち度があるとは言いにくく、宿泊費まで認められるとは限りません。

宿泊費を請求できるかの判断材料は、給湯器の故障でホテル代は出るかで確かめる順番とともに解説しています。

請求が通りやすい条件と通りにくい条件

条件	実費請求の見通し
連絡後1週間以上、業者の訪問も日程連絡もない	交渉の余地が大きい
乳幼児や高齢者がいて入浴を省けない事情を伝えてある	事情として考慮されやすい
管理会社の指示を待たず自分でホテルを取った	全額は難しく、事前承諾の有無が争点になる
部品取り寄せ中で日程の連絡は来ている	減額にとどまることが多い

宿泊や入浴施設の利用を決める前に「この日まで直らないなら外で入浴するので費用を見てもらえますか」と文面で確認しておくと、後からの押し問答が減ります。承諾を取ってから動くことが、金額の差になります。

直らないまま長引くときの考え方

連絡から日数が過ぎても復旧しない場合、原因は手配の遅れだけではありません。機器の製造年が古く、部品の供給が終わっていることもあります。

修理か交換かで復旧までの日数が変わる

ノーリツは14について本体内部の過熱防止安全装置が働いた表示としたうえで、修理が必要であること、10年以上使っている場合は修理ではなく取り替えを勧めることを公式FAQで案内しています。

252のような追いだき系の不具合でも同様に、10年以上の機器では取り替えの相談を促しています。

交換になると機種の手配と工事日の調整が入るため、修理より日数がかかります。

使えない期間が延びれば、そのぶん減額の対象日数も増えるので、どちらの方向で進むのかを早めに聞いてください。

判断の目安は給湯器の交換はいつ必要かで解説しています。

減額の対象にならない症状が混ざっていないか

湯が出ないと思っていたものが、実は給湯器ではなく蛇口や給湯配管の側だったという例もあります。

パロマは、エラー表示が出ていないのに点火しないケースについて、お湯出口の水量が少ないと点火しないこと、台所や洗面所など特定の場所だけ点火しないなら蛇口や給湯配管など設備側の不具合の可能性が高いことを案内しています。

給湯器に不具合があるなら、どの蛇口でお湯を出しても同じ状況になります。

水は出るのに湯だけ出ない状態の切り分けは、給湯器のお湯が出ないが水は出るときの手順のほうが合います。

ガスのにおいや体調の異変があるとき

排気口にすすが付いている、ガスのにおいがする、使用中に頭痛や吐き気・めまいが出たという場合は、減額の話より先に使用を止めてください。

窓を開けて換気し、契約しているガス会社と、必要に応じて消防へ連絡します。

復帰操作を試すのは適切ではありません。

体調に異変があれば医療機関に相談してください。

やっても減額につながりにくい対応

交渉の場でよく出てくるものの、実際には通りにくい手があります。先に知っておくと、無駄な時間を使わずに済みます。

家賃を勝手に差し引いて振り込む

当然減額だから自分で計算して引いてよい、という理解は危うい面があります。

減額される理屈は確かにありますが、金額の算定で合意がないまま一方的に差し引くと、賃料の一部不払いとして扱われ、契約解除の話に発展することがあります。

まず管理会社と減額幅を文面で確認し、合意のうえで翌月分から調整するか返金を受ける形にしてください。

修理を自分で手配して費用を請求する

民法607条の2で、通知しても貸主が相当の期間内に修繕しない場合などに借主が修繕できる定めはありますが、賃貸借契約で貸主指定の業者に限る旨が書かれていることが多く、無断で呼ぶと費用を自己負担にされます。ガス機器は資格を要する作業が絡むので、自分で分解したり部品を外したりする対応も取ってはいけません。

点検時期の表示を故障として減額を求める

リモコンに88や888が出ていても、これは故障の表示ではありません。

ノーリツは88・888を点検時期をお知らせする表示で故障や不具合ではないとし、家庭用で10年の設計上の標準使用期間に達したことを知らせるものと説明しています。

リンナイ・長府製作所・パーパス・パロマも同様に点検時期の通知として扱っています。

湯は出るので、使用収益できない状態には当たらず、減額の根拠にはなりません。

管理会社へは点検の案内として伝えるのが筋です。

番号ごとの意味はノーリツ給湯器のエラー表示一覧で解説しています。

よくある質問

請求しなくても家賃は自動で減りますか

民法611条1項の条文上は当然に減額されますが、実務では管理会社が自動で計算して返金することはほとんどありません。

金額の算定にも合意が要るので、故障を通知したうえで減額の相談を自分から持ちかけてください。

通知した日が起算日になるため、気づいた日に連絡することが大切です。

免責日数の3日はどこから数えますか

日本賃貸住宅管理協会のガイドラインは免責日数を示しているだけで、起算点の定義までは広く共有されていません。

実務では、貸主や管理会社へ通知した日から数えるという扱いで話が進むことが多くなります。

そのためにも、連絡した日時が残る形で伝えておいてください。

1日だけ湯が出なかった場合も対象になりますか

給湯器不良の項目は免責日数3日なので、1日で復旧したなら減額の対象にはならないという整理になります。

ただし原因がガス供給の停止だった場合は免責2日の別項目に当たる余地があり、金額も月30,000円と大きく変わります。

他のガス機器が点いたかどうかを思い出してください。

管理会社が減額に応じないときはどうすればよいですか

やりとりを文面で残したうえで、協会のガイドラインを根拠に金額を提示して再度求めます。

それでも進まない場合は、自治体の住宅相談窓口や消費生活センター、各地の宅地建物取引業協会の相談窓口に経緯を持ち込む方法があります。

訴訟の前に、少額であれば少額訴訟という手続きもあります。

オーナーが個人で管理会社がいない物件でも同じですか

民法の規定は貸主が個人か法人かで変わらないので、考え方は同じです。

ただし連絡先が個人の場合、電話だけで済ませると記録が残りにくくなります。

メールやメッセージアプリで、故障した日時と症状を文面にして送ってください。

まとめ

賃貸の給湯器が壊れて湯が出ない状態は民法611条の一部使用収益不能に当たり、借主に責任がなく、貸主へ通知していて、修繕されないまま不便が続いているという3つがそろえば減額の対象になります。

金額の目安として実務で参照されるのは日本賃貸住宅管理協会のガイドラインで、給湯器不良は月額5,000円・免責3日、ガスや水道そのものが止まっている場合は月額30,000円・免責2日という水準です。

どちらに当たるかは、他のガス機器が点くかどうかで分かれます。

減額は賃料の話にとどまるので、銭湯代や宿泊費まで求めるなら、貸主の対応が遅れた事実を文面で押さえておくことが前提になります。ぜひ本記事の連絡のしかたと記録の残し方を参考に、連絡した日時とリモコンの表示を残すところから始めてください。